خريد ملك در آلمان فقط اين نيست كه به دنبال جستجوي خانه رويايي تان باشيد. به غير از پس انداز كردن، سرمايه كافي براي پرداخت ماليات هاي مختلف، هزينه ها و دستمزدهايي كه همراه با خريد ملك است، شما احتمالاً نياز پيدا خواهيد كرد كه وام بگيريد(Hypothek يا Darlehen به زبان آلماني). بسياري از بانك هاي آلماني و موسسات ديگري وجود دارند كه به مهاجران وام ارائه مي دهند. راهنماي ما در مورد وام هاي آلماني مهمترين اطلاعات را به شما ارائه مي دهد.
وام مسكن در آلمان چگونه عمل مي كند؟
وام دهندگان وام در آلمان به شما اين امكان را مي دهند كه حداكثر 100٪ از ارزش ملك را وام بگيريد(گرچه شما مجبوريد برخي از هزينه هاي ديگر خريد خانه مانند دستمزد نماينده املاك را با حقوق خود بپردازيد). تنها برخي از بانكهاي آلماني مايل به تأمين مالي كل مبلغ هستند و وامهاي حدود 80٪ بيشتر رايج است. شهروندان غير آلماني سرمايه گذاراني با ريسك بالاتر تلقي مي شوند و به تبع آن، معمولاً لازم است مبلغي را براي پيش پرداخت بيشتر بپردازيد، خصوصاً اگر در آلمان مقيم يا كارگر نباشيد.
وامها به طور معمول 25 تا 30 سال به طول مي انجامند و نرخ بهره براي چند سال اول ثابت است. همچنين مي توانيد در ازاي افزايش نرخ كلي بالاتر، براي 10 و 20 يا حتي 30 سال بهره ثابت داشته باشيد. در مقايسه با ساير كشورها در سراسر جهان، نرخ بهره وام هاي مسكن آلمان نسبتاً پايين است، معمولاً در حدود 1% – 2% در سال مي باشد.
براي جلوگيري از ايجاد مشكل در پس دادن وامها براي كسي كه قادر به پرداخت وام نيست، ارائه دهندگان وام(بانكها) اطمينان پيدا مي كنند كه پرداخت اقساط وام ماهانه شما بيش از 35-40٪ از حقوق شما نباشد.
مشاوران وام هاي آلماني
خريد يك آپارتمان يا خانه(يا هر نوع ملك ديگري) در آلمان يكي از بزرگترين سرمايه گذاري هاي مالي است كه شما به عنوان مهاجران انجام مي دهيد. درك كاملي از شرايط وام در آلمان، از اهميت ويژه اي برخوردار است، به ويژه كه به عنوان يك مهاجر هميشه نمي توانيد مطمئن باشيد چه مدت در يك مكان زندگي خواهيد كرد.
بسياري از مهاجران در آلمان به جاي اينكه مستقيماً از طريق يك بانك به اين مهم بپردازند، با يك مشاورانگليسي زبان وام مسكن مشورت مي كنند، كه مي تواند توصيه هاي متناسب ارائه دهد و شما را در كل مراحل درخواست راهنمايي كند.
نمونه هايي از ارائه دهندگان وام مسكن در آلمان :
چه كسي مي تواند وام مسكن در آلمان دريافت كند؟
بسياري از مردم بر اين باورند كه گرفتن وام در آلمان بسيار دشوارتر از ساير كشورها است، به خصوص به عنوان يك مهاجر. اين كاملاً درست نيست و بانكها در آلمان وام دهندگان محتاطي هستند و پيش زمينه وام گيرندگان بالقوه را به دقت بسيار بررسي مي كنند. اما تا زماني كه شما الزامات اساسي را برآورده كرده و مدارك صحيحي را ارائه دهيد، هرگز با مشكلي روبرو نخواهيد شد.
هيچ محدوديتي براي خريداران خارجي ملك در آلمان وجود ندارد. در اصل، اين بدان معناست كه هركسي كه شرايط اساسي زير را رعايت كند، مي تواند درخواست وام بدهد:
- شما يك اجازه اقامت معتبر داريد كه به شما اجازه كار مي دهد.
- شما هم اكنون در آلمان مشغول به كار هستيد.
- كارفرماي شما يا شغل شما در آلمان مستقر است و ماليات مي پردازيد.
- به شما يورو پرداخت مي شود.
- شما مي توانيد closing غير مجاز مي باشدts(ماليات ها و هزينه هاي متحمل شده در هنگام خريد ملك) را با حقوق خود بپردازيد(حداكثر 15 درصد از قيمت خريد).
بسته به وضعيت شخصي شما ممكن است شما نياز به تحقق برخي موارد اضافي نيز داشته باشيد:
-
وام براي شهروندان غير اتحاديه اروپا
از نظر تئوري، شهروندان غير اتحاديه اروپا با اجازه اقامت موقت واجد شرايط دريافت انواع وامها هستند، مشروط بر اين كه معيارهاي زير را رعايت كنيد:
شما حداقل سه ماه در يك شركت آلماني كار كرده ايد.
شما خارج از دوره آزمايشي كاري خود(probation period) باشيد.
شما حداقل 1.500 – 2.500 يورو در ماه مي گيريد.
با اين وجود، در مقايسه با اتباع آلماني و اتحاديه اروپا، ريسك بيشتري به نظر مي رسد و به همين دليل فقط چند بانك مايل به وام دادن به شما هستند. آنهايي كه انجام مي دهند نياز به واريزي بيشتري دارند. با دريافت اجازه اقامت دائم مي توانيد شانس تصويب وام خود را بالاتر ببريد.
-
وام براي مهاجراني كه خود اشتغال هستند
اگر خود اشتغال هستيد(به عنوان مثال داراي شغل آزاد هستيد)، ممكن است گرفتن مجوز براي وام مسكن برايتان دشوارتر باشد زيرا بانك ها به طور كلي كارآفرينان را سرمايه گذاراني با ريسك بالاتر مي دانند. بايد ثابت كنيد كه مي توانيد به طور مداوم بازپرداخت خود را انجام دهيد. هر چه مدت طولاني تر خود اشتغالي داشته باشيد، گرفتن تأييد آسان تر خواهد بود.
-
وام براي افرادي كه به سن بازنشستگي نزديك مي شوند
اگر به سن بازنشستگي نزديك هستيد، ممكن است تأييد وام مسكن براي شما دشوار باشد، زيرا عموماً وامها با اين فرض كه بازپرداخت شما تا زمان بازنشستگي به پايان رسيده است، داده مي شوند. وام دهندگان ارزيابي مي كنند كه آيا حقوق بازنشستگي شما حداقل الزامات درآمد را برآورده مي كند يا خير.
اگر در بيمه بازنشستگي Riester مشاركت كرده ايد، مي توانيد پس انداز خود را براي گرفتن وام مسكن يا پرداخت وام موجود خود انتخاب كنيد.
مدارك مورد نياز براي دريافت وام مسكن آلمان
براي درخواست وام مسكن خود، بايد اسنادي را تهيه كنيد كه اغلب به چندين سال پيش باز مي گردند كه ثابت كند معيارهاي فوق در مورد شما صدق مي كند. كارگزار وام مسكن مي تواند دقيقاً شما را در مورد اينكه كدام اسناد مورد نياز است راهنمايي كند.
اين اسناد معمولاً شامل موارد زير است:
- فرم شناسايي، مانند گذرنامه(به غير از گواهينامه رانندگي)
- كپي اجازه اقامت(در صورت لزوم)
- گواهي ثبت آدرس
- اثبات طرح بازنشستگي آلمان، مانند شناسنامه تأمين اجتماعي
- اثبات حقوق مناسب
- اسناد مختلف مربوط به املاك، مانند مدرك ثبت زمين، ارزيابي املاك(در صورت لزوم)، نقشه طبقه و اعلام تقسيم ملك(Teilungserklärung) كه مي توانيد اين موارد را از فروشنده يا نماينده املاك دريافت كنيد.
- اسناد اضافي مورد نياز براي كارمندان
- رسيد حقوق(Salary slips) سه ماه گذشته
- اظهارنامه حقوق(Lohnsteuerbescheinigung) از سال گذشته(شما مي توانيد اين سند را از كارفرماي خود دريافت كنيد)
- اسناد اضافي مورد نياز براي افراد داراي شغل آزاد و خود اشتغال
- دو فقره اظهارنامه مالياتي اخير
- دو ارزيابي مالياتي اخير(Steuerbescheid) از اداره امور مالياتي آلمان
- حساب سود و زيان سال قبل ، تأييد شده توسط حسابدار شما
چه نوع وام مسكن براي مهاجران بهتر است؟
انواع مختلفي از وام هاي مسكن براي انتخاب در آلمان وجود دارد. وضعيت مالي و شخصي شما مشخص خواهد كرد كه كدام يك براي شما مناسب تر است. برخي از وام هاي آلماني شما را ملزم مي كنند كه بلافاصله بازپرداخت را شروع كنيد، در حالي كه برخي ديگر به شما اين امكان را مي دهند كه بازپرداخت كامل را به تاخير بياندازيد و فقط بهره را پرداخت كنيد.
چندين نوع وام مسكن مختلف در آلمان وجود دارد. در زير مقدمه اي مختصر با متداول ترين انواع ارائه شده است. يك مشاور وام مسكن مي تواند به شما كمك كند تصميم بگيريد كه مناسب ترين وام براي وضعيت شخصي فعلي شما كدام است. براي واجد شرايط بودن در موارد زير، شما بايد معيارهاي اصلي را رعايت كنيد.
-
وام بهره و بازپرداخت سرمايه(Annuitätendarlehen):
محبوب ترين نوع وام مسكن در آلمان اين وام با نرخ ثابت در مدت 5 تا 30 سال است. پرداخت وام ماهانه شما در تمام مدت بازپرداخت وام همچنان يكسان باقي مي ماند. در ابتدا ، شما عمدتا بهره پرداخت مي كنيد ، و مبلغ كمي براي بازپرداخت وام اصلي مي پردازيد. با گذشت زمان ، چون وام به تدريج پرداخت مي شود ، بخش بهره كاهش مي يابد و بخش بازپرداخت افزايش مي يابد.
يكي از ويژگيهاي سيستم آلماني اين است كه وام دهندگان به طور معمول به شما امكان مي دهند مبلغ مورد نظر را براي بازپرداخت هر ماه تعيين كنيد(به عنوان نسبت وام اصلي، بين 2 تا 10 درصد در سال – كه با عنوان “Tilgung” شناخته مي شود). همچنين ممكن است شما مجاز به پرداخت مبالغي(Sondertilgung) براي پرداخت سريعتر وام خود باشيد.
-
وام بازپرداخت كامل(Volltilgerdarlehen)
اين وام بسيار شبيه به وام Annuitätendarlehen است، به اين ترتيب كه شما يك مبلغ ماهانه ثابت، متشكل از بهره و بازپرداخت را پرداخت مي كنيد. تنها تفاوت اين است كه شما به جاي تعيين نرخ بازپرداخت ماهانه خود به عنوان درصد كل وام مسكن ، مدت زماني را تعيين مي كنيد كه بعد از آن مي خواهيد وام خود را به طور كامل بازپرداخت كنيد. پرداخت ماهانه شما بر همين اساس تنظيم شده است كه به شما امكان مي دهد به اين هدف برسيد: هرچه مدت زماني كه شما انتخاب مي كنيد كوتاه تر باشد، بازپرداخت ماهانه شما بيشتر مي شود.
-
وام بهره محض(endfälliges Darlehen)
در آلمان بين خريداران ملك اين وام زياد رايج نيست و تقريباً اين وام اكثرا براي ملك هاي “خريد به قصد اجاره” به كار رفته است. طبق الگوي بهره محض، پرداختهاي ماهانه شما وام را بازپرداخت نمي كند و فقط بهره را پوشش مي دهد. در پايان مدت وام، مبلغ كامل مانده به حساب مي آيد. مهاجران معمولاً نياز به سرمايه كلاني دارند تا بتوانند وام بهره محض را تأمين كنند.
-
وام مسكن جامعه سازي(Bausparen)
نوعي وام است كه با حساب پس انداز مرتبط است. اين وامها معمولاً با نرخ بهره پايين و در دراز مدت پرداخت مي شوند.
اين وام به دو روش ارائه ميگردد: يا شما در يك حساب پس انداز مشخص، وجهي را پس انداز مي كنيد تا زماني كه واجد شرايط دريافت وام باشيد و يا وام را دريافت مي كنيد و بازپرداخت ها را به حساب پس انداز ارسال مي كنيد كه بعداً براي پرداخت وام استفاده مي شود.
-
وام هاي با نرخ متغير(variables Darlehen)
برخلاف وام هاي با نرخ ثابت مانند Annuitätendarlehen و Volltilgerdarlehen، وام هاي با نرخ متغير، همانطور كه از نام آن پيداست، نرخ بهره متغير دارند. هر سه ماه، نرخ بهره با بانك مركزي اروپا تنظيم مي شود.
اين نوع وام به وام گيرندگان اين امكان را مي دهد تا از نوسانات نرخ بهره، استفاده كنند ، كه اين امر مي تواند منجربه بازپرداخت سريع تري شود. وام هاي متغير نيز نسبتاً انعطاف پذير هستند و به وام گيرنده امكان مي دهد مبلغ بيشتري را پرداخت كند يا وام را بدون جريمه خاتمه دهد. اين نوع وام ها اغلب با وام هاي با نرخ ثابت تركيب مي شوند.
روند وام در آلمان در 10 مرحله
روند درخواست وام ممكن است دلهره آور به نظر برسد، به خصوص اگر قبلاً هرگز درخواست نكرده باشيد. ما شما را از طريق اصول اوليه در اين راهنماي 10 مرحله اي براي گرفتن وام مسكن در آلمان همراهي مي كنيم.
-
مرحله 1: آنچه را كه مي توانيد هزينه كنيد بررسي كنيد
قبل از شروع جستجوي خانه، با يك ارائه دهنده وام(يا يك كارگزار وام مسكن يا يك بانك) مشورت كنيد تا تصوري در مورد اينكه آيا واجد شرايط دريافت وام مسكن هستيد يا وام دولتي مالكيت خانه، مشورت كنيد تا بدانيد كه در اين صورت بودجه شما چه خواهد بود.
-
كارگزار وام مسكن يا بانك؟
وام مسكن در آلمان مي تواند مستقيماً از طريق يك بانك آلماني يا از طريق واسطه مانند كارگزار وام مسكن گرفته شود. هر دو مشاوره رايگان ارائه مي دهند تا ايده اي در مورد روند و هزينه هاي مربوط، به شما ارائه دهند. در حالي كه بانكهاي آلماني مسيري مستقيم براي وام ارائه مي دهند، كارگزاران توصيه هاي متناسب ارائه مي دهند و وام دهندگان متعددي را مورد بررسي قرار مي دهند تا بهترين گزينه را پيدا كنند.
-
محاسبه آنلاين وام مسكن در آلمان
علاوه بر مشورت با كارشناسان، استفاده از حساب كننده مقدار وام مسكن مانند LoanLink به شما اين ايده را مي دهد كه با در نظر گرفتن سپرده ها، ماليات ها و ساير هزينه ها، چقدر مي توانيد از پس هزينه بالقوه بربياييد.
-
مرحله 2: پيش تاييد را دريافت كنيد
اگر راضي هستيد كه شرايط اصلي را برآورده ايد، ارزش دارد درخواستي را براي پيش تصويب ارسال كنيد. اين مرحله مهم بدان معني است كه يك وام دهنده مسكن موقتاً براي تأمين مالي خريد ملك با شما موافقت مي كند. داشتن پيش تاييد(pre-approval) به فروشنده اطمينان مي دهد كه مي توانيد از پس هزينه خريد خانه بر بياييد.
-
مرحله 3: ملك مورد نظر خود را پيدا كنيد
به يك تخمين واقع بينانه از انواع املاكي كه توان خريد آن را داريد مجهز شويد و نيز مطمئن شويد كه به احتمال زياد براي شما وام مسكن تأييد مي شود، پس از آن مي توانيد جستجوي ملك خود را شروع كنيد. داشتن نماينده املاك و مستغلات؛ كسي كه بتواند هنگامي كه املاك جديد براي فروش آمد به شما اعلام نمايد، مي تواند به شما يك حاشيه رقابتي بدهد.
-
مرحله 4: پيشنهاد دهيد و هزينه رزرو را پرداخت كنيد
هنگامي كه خانه رويايي خود را پيدا كرديد و آن را در مقابل مقاله ” ليست خريد ملك” بررسي كرديد، زمان آن رسيده كه يك پيشنهاد ارائه دهيد.اين براي خريداران كاملا عادي است كه با هزينه رزرو، خريد ملك را براي خود رزرو كنند(0.5% تا 1% قيمت ملك و معمولاً قابل استرداد). اين دو تا چهار هفته اين ملك را براي شما نگه مي دارد، در حالي كه شما وام خود را نهايي مي كنيد .
-
مرحله 5: وام خود را نهايي كنيد
درخواست خود را به همراه كليه اسناد ملكي و شخصي لازم به ارائه دهنده وام ارائه دهيد. درخواست شما توسط بانك رسيدگي مي شود و شما طي سه تا 10 روز كاري پاسخ دريافت خواهيد كرد. پس از تصويب، بايد قرارداد وام مسكن خود را امضا كنيد.
-
مرحله ششم: پيش نويس و امضاي قرارداد خريد
در اين مرحله، شما يا فروشنده يك دفتر اسناد رسمي را براي تهيه قرارداد خريد انتخاب مي كنيد. پس از تهيه، براي امضاء بايد فروشنده را در دفتر اسناد رسمي ملاقات كنيد. در اين قرار ملاقات رسمي، دفتر اسناد رسمي كل قرارداد خريد را با صداي بلند مي خواند و امكان تجديد نظر و سوالات در آخرين لحظه را فراهم مي آورد. اگر نمي توانيد آلماني صحبت كنيد، ممكن است به يك مترجم نياز داشته باشيد
-
مرحله 7: هزينه هاي جانبي(closing غير مجاز مي باشدts) را پرداخت كنيد
پس از اينكه قرارداد خريد را امضا كرديد، مي بايست هزينه هاي جانبي(closing غير مجاز مي باشدts) را از محل اعتبار خود بپردازيد، از جمله هزينه هاي دفتر اسناد رسمي و نماينده املاك.
-
مرحله 8: هزينه خريد ملك را به فروشنده پرداخت كنيد
چند هفته بعد دفتر اسناد رسمي درخواست مي كند كه شما تمام مبلغ خريد خانه را به فروشنده پرداخت كنيد.
اين شامل هرگونه پرداخت وجهي از محل اعتبارات شخصي شما است و مابقي مبلغ باقيمانده توسط ارائه دهنده وام مستقيماً به فروشنده منتقل مي شود. از شما خواسته مي شود براي تأييد پرداخت، فرم سفارش خريد را پر كنيد.
-
مرحله 9: ماليات انتقال ملك را پرداخت كنيد
حدود شش تا 10 هفته پس از امضاي قلرارداد خريد، از دفتر امور مالياتي محلي خود مبني بر پرداخت ماليات انتقال ملك(Grunderwerbsteuer) يك صورت حساب دريافت مي كنيد. هنگامي كه اين هزينه را پرداخت كرديد ، دفتر اسناد رسمي به اداره ثبت زمين(ملك) دستور مي دهد كه مالكيت ملك را به شما منتقل كند و شما را به مالك قانوني تبديل كند.
با انجام تمامي مراحل، شما مي توانيد كليد ها را دريافت كرده، براي جا به جاي برنامه ريزي و آب و برق منزل را تنظيم كرده و از خانه جديد خود لذت ببريد.
ميگريت جرمني مرجع تخصصي مهاجرت به آلمان
09195543314 (مشاوره تحصيلي)
09195543314 (مشاوره اقامت و ثبت شركت)
09195543314 (مشاوره تجاري و بازرگاني)
ساعت تماس : 10 صبح تا 16 بعد از ظهر
OKTOBERFEST
تحصيل در آلمان